Nessuno ne parla, ma uno dei problemi principali per i commercianti, di tutto il mondo, è il costo esorbitante dell’affitto del locale commerciale soprattutto nelle località turistiche e stagionali.

Agire sui costi dell’affitto è assolutamente utile per permettere alle aziende di resistere più a lungo a questa situazione di crisi e di incertezza, e di evitare licenziamenti e fallimenti di massa.

Il turismo è uno dei settori più colpiti da questa crisi, e in uno stato come l’Italia, dove questo gioca un ruolo fondamentale nell’economia, non si può trascurare il problema delle locazioni commerciali.

Quali soluzioni ci sono attualmente al problema degli affitti commerciali?

Il Governo, con DL n. 18/2020, ha riconosciuto ai soggetti esercenti attività d’impresa, per l’anno 2020, un credito d’imposta nella misura del 60 per cento dell’ammontare del canone di locazione relativo al mese di marzo 2020, per gli immobili rientranti nella categoria catastale C/1, che peraltro non si applica alle attività elencate negli allegati al DPCM 11 marzo 2020, ovverosia a quelle che, seppure in evidente sofferenza economica, possono formalmente continuare a tenere aperto.

Ma Il problema reale è l’assenza di liquidità immediata per far fronte al costo dell’affitto e tale intervento non risolve efficacemente la situazione di netta perdita in cui versano le imprese, né risolve le situazioni di chi abbia parzialmente sospeso l’attività (esercizi promiscui). Nessuna provvidenza, poi, è stata disposta per chi gestisce le attività in regime di affitto d’azienda.

Quale soluzione, invece, può realmente salvare i commercianti?

L’unico strumento che ci rimane è il dialogo diretto con i proprietari. Per questo motivo in fondo all’articolo troverete una lettera-tipo che il titolare dell’esercizio potrà utilizzare, opportunamente adattandola alla propria fattispecie, per chiedere al locatore la sospensione del pagamento del canone per il periodo dell’emergenza, per ora formalmente limitata al 3 aprile 2020, ma con molta probabilità destinata a prolungarsi.

Inoltre, considerato che la situazione di crisi è destinata a produrre sicuri effetti per i mesi a venire, la lettera vale a richiedere la disponibilità del proprietario dei locali a rinegoziare il canone, alla luce della sopravvenuta onerosità, di cui occorrerà sicuramente tener conto.

Va evidenziato che la richiesta non fa riferimento ad istituti civilistici quali la sopravvenuta impossibilità della prestazione, per evitare che si creino conflittualità fra le parti del contratto che potrebbero condurre alla richiesta – da parte del locatore – della risoluzione per inadempimento, con il rischio di sfratto e perdita dei locali, sebbene il DL n. 18/2020, all’art. 91, abbia previsto che il rispetto delle misure di contenimento di cui allo stesso decreto è sempre valutato ai fini dell’esclusione della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti.

È evidente, infatti, che si preferisce mantenere integro il rapporto tra le parti, dando alla lettera una connotazione di condivisione della problematica, essendo comune obiettivo non la risoluzione del contratto, ma una sua revisione consensuale per ciò che concerne i termini economici, finalizzata al superamento senza “strappi” del presente gravissimo periodo di crisi.

Il problema e la durata del problema

La durata delle misure di contenimento e quarantena non sono di certo brevi. Ci sarà inevitabilmente un rallentamento degli incassi, che sommandosi all’assenza totale di entrate dei mesi precedenti (stagione bassa), causerà un affaticamento economico insostenibile per molti esercenti.

In Italia, a maggior ragione, dove il turismo gioca un ruolo fondamentale nella nostra economia, il problema degli affitti ha un peso maggiore. Molte attività sono stagionali, significa che l’esercente paga l’affitto tutto l’anno ma nel periodo di riduzione delle presenze, va incontro ad una riduzione importante degli incassi, o in molti casi chiude l’attività fino alla stagione successiva.

Si parla di affitti, in località turistiche importanti, di cifre che vanno dai 3.000 ai 10.000 euro per circa 25 mq, e vanno ad aumentare in base al posizionamento sulle vie principali e sulla metratura. 

Questo costo è giustificato da un guadagno cospicuo durante il pieno della stagione.

La prossima stagione estiva è chiaramente compromessa. L’esercente che aveva messo in programma di accumulare guadagni l’anno prima per sostenete i costi fino ad Aprile 2020 dove sarebbe ripartita la stagione, va inevitabilmente incontro al fallimento. 

I proprietari dovrebbero comprendere che il rifiutarsi nel trovare una soluzione, potrebbe rivelarsi anche per loro un danno importante. Gli esercenti non pagherebbero, lo sfratto non avrebbe effetto, e quando e se l’esercente sarà andato via, sarà difficile trovare nuovi inquilini in una situazione di recessione economica globale.

Cosa potrebbe fare il governo?

Sarebbe utile che le istituzioni intervenissero come intermediari per garantire chiarezza nelle trattative tra proprietari ed esercenti. E’ evidente che se questo dialogo non venisse mediato da figure di rilievo potrebbe risultare conflittuale.

E’ necessario un piano di azione che preveda un abbattimento (1/3), o quantomeno una rinegoziazione del costo di affitto per i 12 mesi successivi alla ripresa della normale attività, e una sospensione del costo di affitto durante la chiusura forzata dettata dal governo. Solo così si darà modo a tutte queste aziende di sopravvivere.

Potrebbe essere valutato lo stato di indebitamento del proprietario e le sue fonti di reddito nello stabilire l’ammontare dello sconto sull’affitto. Cioè, se un proprietario di immobile paga un mutuo per quell’immobile e non ha altre fonti di reddito, è chiaro che non si può pretendere uno sconto elevato e duraturo.

Ma se il proprietario ha diversi immobili, ha diverse fonti di reddito e supera una determinata soglia di reddito, si dovrebbe assolutamente garantire all’esercente uno sconto ampio e duraturo sull’affitto e una sicura sospensione durante la chiusura forzata.

Quello degli affitti è un problema enorme, che non riguarda solo l’Italia, riguarda il mondo intero.

Ne parla la CNBC relativamente agli Stati Uniti: https://www.cnbc.com/2020/03/20/coronavirus-retailers-grapple-with-closed-stores-and-paying-rent.html

Ne ha parlato brevemente l’amministratore di SPONTINI Milano, Massimo Innocenti alla trasmissione “L’assedio” https://it.dplay.com/nove/l-assedio/stagione-1-ep-12-massimo-innocenti-il-coronavirus-cosa-succede-ai-negozi-e-ai-ristoranti/

Sarebbe utile che l’Italia si muovesse in tal senso, visto che siamo noi i primi a dover agire in queste situazioni del tutto nuove e che veniamo presi a modello dagli altri stati.

 

Download: Lettera-tipo affitto commerciale